- Chi phí cơ bản: nhà mới trung bình khoảng ¥25,000 / m².
- Giới hạn mua: one chỉ dành cho nhà ở, tự ở.
- Cập nhật thuế trước bạ: 1.0% cho bất động sản có 140 m² or less (chính sách tính đến tháng 12 năm 2024).
- Mẹo: hãy dùng Beike (贝壳) hoặc Lianjia (链家) cho các tour ảo 3D và lịch sử giá đáng tin thay vì các cổng web cũ.
Các quy tắc dành cho người mua nước ngoài ở Nam Kinh là gì?
Người nước ngoài có thể hợp pháp mua bất động sản ở Nam Kinh, tuân theo các hướng dẫn quốc gia nghiêm ngặt. Quy tắc cốt lõi là chính sách «tự sử dụng».
- Yêu cầu cư trú: trong khi Trung Quốc truyền thống yêu cầu một năm cư trú và hồ sơ thuế trước khi mua, Nam Kinh đã nới lỏng hoặc đơn giản hóa đáng kể điều này vào 2025 và 2026 để thu hút cư dân mới.
- Loại bất động sản: người nước ngoài chỉ được mua bất động sản dân cư. Dự án mới cũng phải có Giấy phép bán hàng (预售许可证), và bạn phải xác nhận dự án không hạn chế người mua nước ngoài.
Giá bất động sản là bao nhiêu? (2026)
Nam Kinh dễ tiếp cận hơn nhiều so với các siêu đô thị của Trung Quốc, và sau đợt điều chỉnh thị trường trước đó đã có dấu hiệu ổn định chậm trong 2025–2026.
Tính đến tháng 1 năm 2026, giá trung bình một căn hộ mới ở Nam Kinh khoảng ¥25,000 / m², trong khi giá trung bình nhà cũ khoảng ¥22,600 / m². Để tham khảo, giá trung bình toàn quốc cho nhà mới là 17 114 ¥ / m².
| Khu vực | Price (CNY / m²) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Khu vực trung tâm (Hexi 河西 / Jianye 建邺) | ¥23,000 – ¥35,000 | Kho bất động sản cao cấp của thành phố |
| Mức trung bình lịch sử toàn thành phố (tháng 12 năm 2023) | ¥23,644 | Mốc tham chiếu |
| Ngoại ô | Below ¥12,000 | Kho giá rẻ nhất |
Thuế và thế chấp
Ngoài giá trị bản thân, người mua phải dự trù một số chi phí giao dịch bắt buộc. Các biện pháp kích cầu quốc gia chính cuối 2024 và 2025 đã giảm gánh nặng thuế cho người mua.
| Loại phí | Chi phí (2025 / 2026) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Deed tax (≤ 140 m²) | 1.0% | Của tổng giá trị bất động sản (cập nhật ngày 1 tháng 12 năm 2024) |
| Deed tax (> 140 m²) | 1.5% | Mức thuế nhà ở đầu tiên (người nước ngoài bị giới hạn một nhà) |
| VAT | 5.0% | Áp dụng nếu người bán nắm giữ bất động sản dưới 2 năm |
| Phí môi giới | 1% – 2.5% | Rất có thể thương lượng; thường chia đều giữa người mua và người bán |
| Phí đăng ký | ¥80 | Phí tiêu chuẩn cho giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cơ bản |
| Phí quản lý bất động sản | ¥1.5 – ¥8.0 / m² / month | Dao động theo dự án; dự án cao cấp tính phí cao hơn |
Ví dụ tính chi phí
Căn hộ 90 m² với giá trung bình nhà mới 25 000 ¥ / m²:
| Mục | Chi phí ước tính |
|---|---|
| Total property price (90 m² × ¥25,000) | ¥2,250,000 |
| Deed tax (1.0% for ≤ 140 m²) | ¥22,500 |
| Phí môi giới (ước tính 1,5%) | ¥33,750 |
| Phí đăng ký | ¥80 |
| Tổng chi phí ước tính trả trước | ¥2,306,330 |
Với người mua cần tài trợ, lãi suất cố định trung bình 20 năm khoảng 3.56% vào tháng 2 năm 2026, sau các đợt hạ LPR gần đây của ngân hàng trung ương.
Từng bước: cách mua
- Mở tài khoản ngân hàng. Mở tài khoản tại ngân hàng địa phương Trung Quốc để chuyển tiền mua. (1–2 ngày)
- Công chứng giấy tờ của bạn. Lấy bản sao công chứng và bản dịch tiếng Trung của hộ chiếu cùng các giấy tờ pháp lý cần thiết. (1–2 tuần)
- Xin xác nhận đủ điều kiện mua. Mang hộ chiếu đến Trung tâm Giao dịch Thị trường Bất động sản Nam Kinh (南京市房地产交易市场) để xin kiểm tra đủ điều kiện «购房资格». Dù đã nới lỏng hạn chế, bước kiểm tra chính thức này vẫn bắt buộc. (1–2 tuần)
- Chọn bất động sản và thẩm định. Trước khi chào mua dự án mới, xác nhận chủ đầu tư có Giấy phép bán hàng và dự án không hạn chế người mua nước ngoài. Nhà cũ «quyền sở hữu nhỏ» (小产权) thường thiếu các giấy phép pháp lý như vậy. (thời gian khác nhau)
- Ký hợp đồng và cam kết tự sử dụng. Hoàn tất hợp đồng mua và ký cam kết pháp lý tuyên bố đây là tài sản duy nhất của bạn tại Trung Quốc và dùng để ở thực tế. (1 ngày)
- Nộp thuế. Nộp các khoản thuế bắt buộc cho cơ quan thuế địa phương, gồm thuế trước bạ tính trên diện tích sàn. (1–3 ngày)
- Đăng ký sở hữu. Đăng ký tại cơ quan nhà ở và chính thức nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu. (2–4 tuần)
- Nhận bàn giao. Thực hiện kiểm tra cuối, chuyển tài khoản quản lý và tiện ích, rồi nhận chìa khóa. (1 ngày)
Thị trường bất động sản Nam Kinh so với Thượng Hải
| Chỉ số | Nam Kinh (2026) | Thượng Hải (2026) |
|---|---|---|
| Giá trung bình khu vực trung tâm | ≈ ¥23,000 – ¥35,000 / m² | ≈ ¥65,000 – ¥120,000+ / m² |
| Lãi suất thế chấp trung bình | ≈ 3.56% | ≈ 3.5% – 3.7% |
| Chi phí sinh hoạt chung | Cơ sở | ≈ 30.5% more expensive |
Chương trình «đổi cũ lấy mới» (以旧换新) của Nam Kinh
Nam Kinh đi tiên phong với chương trình hoán đổi nhà riêng biệt để hỗ trợ thị trường địa phương. Theo đó, cư dân hiện tại có thể bán nhà cũ cho doanh nghiệp được nhà nước hậu thuẫn để mua nhà mới, thường kèm giảm thuế giao dịch. Nếu bạn đã có bất động sản tại Nam Kinh và muốn nâng cấp, hãy hỏi chủ đầu tư mục tiêu có tham gia chương trình cấp thành phố này không.
Lỗi thường gặp
- Cho thuê kiếm lời. Người nước ngoài cho thuê bất động sản «tự sử dụng» tại Trung Quốc là bất hợp pháp. Việc này vi phạm cam kết sở hữu và có thể dẫn đến phạt tiền, bán cưỡng chế hoặc cản trở các giao dịch bất động sản tương lai.
- Bỏ qua hợp đồng thuê đất. Đừng cho rằng bạn sở hữu đất trọn đời. Bạn mua một quyền sử dụng đất 70 năm, và chính sách gia hạn trong tương lai do nhà nước ấn định.
- Dựa vào ứng dụng lỗi thời. Tránh các nền tảng cũ như 58.com hay Anjuke. Người địa phương hầu như chỉ dùng Beike (贝壳) hoặc Lianjia (链家) cho giá chính xác, tour ảo 3D và lịch sử giá đáng tin.
- Giả định có hỗ trợ tiếng Anh. Đường dây nóng của cơ quan nhà ở không có lựa chọn tiếng Anh riêng. Hãy mang theo người bản ngữ tiếng Trung tới mọi cuộc hẹn chính thức.
Câu hỏi
Mua bất động sản ở Trung Quốc có cấp quyền cư trú không? Không. Mua bất động sản không trực tiếp cấp quyền cư trú hay visa Trung Quốc, dù sở hữu nhà có thể giúp khi xin tình trạng dài hạn.
Thuế trước bạ cho nhà thứ hai năm 2025 là bao nhiêu? 2.0% cho bất động sản trên 140 m². Tuy nhiên, vì người nước ngoài bị luật giới hạn một nhà ở, mức này thường không áp dụng cho người không mang quốc tịch Trung Quốc.
Nam Kinh có phải nơi tốt để đầu tư bất động sản không? Người nước ngoài không được mua bất động sản Trung Quốc thuần túy để đầu tư tài chính như cho thuê. Nhưng với giá đang ổn định quanh mức ¥25,000 / m² và lãi suất thế chấp gần 3.56%, nó vẫn là lựa chọn thực tế cho mục đích ở thực tế dài hạn.
Người nước ngoài có thể vay thế chấp ở Nam Kinh không? Có, nếu họ đáp ứng yêu cầu ngân hàng như chứng minh thu nhập ổn định tại Trung Quốc và có giấy phép lao động hợp lệ. Người mua không mang quốc tịch Trung Quốc thường bị yêu cầu tỷ lệ trả trước cao hơn người mua địa phương.
Điều gì xảy ra khi quyền sử dụng đất 70 năm hết hạn? Theo Bộ luật Dân sự nước CHND Trung Hoa, quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở được gia hạn tự động khi hết hạn. Nhà nước có thể thu phí gia hạn, nhưng tiêu chuẩn tính phí cụ thể trong tương lai chưa được chính phủ trung ương nêu đầy đủ.
Liên hệ quan trọng
- Trung tâm Giao dịch Thị trường Bất động sản Nam Kinh (南京市房地产交易市场) — cho bước kiểm tra đủ điều kiện bắt buộc «购房资格»
- Đường dây nóng dịch vụ chính quyền Nam Kinh: 12345
- Ứng dụng được đề xuất: Beike (贝壳) và Lianjia (链家) — tin đăng đã xác minh, tour 3D và lịch sử giá