- Coût de base : les logements neufs coûtent en moyenne environ ¥25,000 / m².
- Limite d'achat : one biens résidentiels uniquement, pour auto-usage.
- Mise à jour de la taxe de mutation : 1.0% pour les biens de 140 m² or less (politique en date de décembre 2024).
- Astuce : utilisez Beike (贝壳) ou Lianjia (链家) pour les visites virtuelles 3D et un historique de prix fiable plutôt que les anciens portails web.
Quelles sont les règles pour les acheteurs étrangers à Nanjing ?
Les étrangers peuvent légalement acheter un bien immobilier à Nanjing, sous réserve de directives nationales strictes. La règle centrale est la politique « d'autousage ».
- Obligation de résidence : alors que la Chine exigeait traditionnellement un an de résidence et de déclarations fiscales avant l'achat, Nanjing a largement assoupli ou simplifié cela en 2025 et 2026 pour attirer de nouveaux résidents.
- Type de bien : les étrangers ne peuvent acheter que des biens résidentiels. Les nouveaux programmes doivent également détenir un Permis de prévente (预售许可证), et vous devez confirmer que le projet n'interdit pas les acheteurs étrangers.
Combien coûte un bien immobilier ? (2026)
Nanjing est de loin plus accessible que les mégapoles de Chine, et après une correction de marché antérieure le marché a montré des signes de stabilisation lente en 2025–2026.
Au 1er janvier 2026, le prix moyen d'un logement neuf à Nanjing est d'environ ¥25,000 / m², tandis que le prix moyen de l'occasion est d'environ ¥22,600 / m². À titre de référence, la moyenne nationale pour le neuf est de 17 114 ¥ / m².
| Zone | Price (CNY / m²) | Remarques |
|---|---|---|
| Zones centrales (Hexi 河西 / Jianye 建邺) | ¥23,000 – ¥35,000 | Le parc de standing de la ville |
| Moyenne historique sur toute la ville (déc. 2023) | ¥23,644 | Point de référence |
| Banlieues éloignées | Below ¥12,000 | Stock le moins cher |
Impôts et crédits
Au-delà du prix lui-même, les acheteurs doivent budgéter plusieurs frais de transaction obligatoires. Les principales mesures de relance nationale de fin 2024 et 2025 ont réduit la charge fiscale des acheteurs.
| Type de frais | Coût (2025 / 2026) | Remarques |
|---|---|---|
| Deed tax (≤ 140 m²) | 1.0% | Du prix total du bien (mis à jour le 1er décembre 2024) |
| Deed tax (> 140 m²) | 1.5% | Taux première résidence (les étrangers sont limités à un seul logement) |
| VAT | 5.0% | S'applique si le vendeur a détenu le bien moins de 2 ans |
| Frais d'agence | 1% – 2.5% | Très négociable ; généralement partagé entre acheteur et vendeur |
| Frais d'enregistrement | ¥80 | Frais standard pour un certificat de propriété résidentiel de base |
| Frais de gestion de la copropriété | ¥1.5 – ¥8.0 / m² / month | Varie selon le programme ; les projets de luxe facturent plus |
Exemple de coût chiffré
Un appartement de 90 m² au prix moyen du neuf de 25 000 ¥ / m² :
| Article | Coût estimé |
|---|---|
| Total property price (90 m² × ¥25,000) | ¥2,250,000 |
| Deed tax (1.0% for ≤ 140 m²) | ¥22,500 |
| Frais d'agence (estimés à 1,5 %) | ¥33,750 |
| Frais d'enregistrement | ¥80 |
| Coût total estimé à l'avance | ¥2,306,330 |
Pour les acheteurs ayant besoin de financement, le taux moyen d'un crédit fixe sur 20 ans était d'environ 3.56% en février 2026, suite aux récentes baisses du LPR de la banque centrale.
Étape par étape : comment acheter
- Ouvrez un compte bancaire. Ouvrez un compte dans une banque chinoise locale pour transférer les fonds d'achat. (1–2 jours)
- Faites authentifier vos documents. Obtenez des copies authentifiées et les traductions chinoises de votre passeport et des documents juridiques requis. (1–2 semaines)
- Obtenez l'éligibilité à l'achat. Présentez votre passeport au Centre de transactions du marché immobilier de Nanjing (南京市房地产交易市场) pour demander le contrôle d'éligibilité « 购房资格 ». Même avec des restrictions assouplies, ce contrôle officiel est obligatoire. (1–2 semaines)
- Choisissez le bien et faites la due diligence. Avant de faire une offre sur un nouveau programme, confirmez que le promoteur détient un Permis de prévente et que le projet n'interdit pas les acheteurs étrangers. Les anciens logements « à petite propriété » (小产权) manquent généralement de tels permis légaux. (durée variable)
- Signez le contrat et l'engagement d'autousage. Complétez le contrat d'achat et signez un engagement juridique déclarant que c'est votre seul bien en Chine et qu'il est destiné à l'occupation personnelle. (1 jour)
- Payez les taxes. Payez les taxes requises à l'administration fiscale locale, y compris la taxe de mutation calculée sur la surface habitable. (1–3 jours)
- Enregistrez la propriété. Enregistrez-vous au bureau du logement et récupérez formellement le certificat de propriété. (2–4 semaines)
- Prenez possession. Faites la dernière inspection, transférez les comptes de gestion immobilière et de services, et récupérez les clés. (1 jour)
Marché immobilier de Nanjing vs Shanghai
| Indicateur | Nanjing (2026) | Shanghai (2026) |
|---|---|---|
| Prix moyen en zone centrale | ≈ ¥23,000 – ¥35,000 / m² | ≈ ¥65,000 – ¥120,000+ / m² |
| Taux d'emprunt moyen | ≈ 3.56% | ≈ 3.5% – 3.7% |
| Coût général de la vie | Référence | ≈ 30.5% more expensive |
Le programme municipal d'« échange contre ancien » (以旧换新) de Nanjing
Nanjing a été pionnier d'un programme distinct d'échange immobilier pour soutenir le marché local. Dans ce cadre, les résidents existants peuvent vendre leur ancien logement à une entreprise soutenue par l'État afin d'en acheter un neuf, souvent avec un allègement de la taxe de transaction. Si vous possédez déjà un bien à Nanjing et souhaitez faire une montée en gamme, demandez à votre promoteur cible s'il participe à ce programme municipal.
Erreurs courantes
- En tirer un loyer. Il est illégal pour un étranger de louer un bien « d'autousage » en Chine. Cela enfreint votre engagement de propriété et peut entraîner des amendes, une vente forcée ou des obstacles aux futures transactions immobilières.
- Ignorer le bail foncier. Ne supposez pas que vous possédez le terrain en toute propriété. Vous achetez un droit d'usage du sol de 70 ans, et la future politique de renouvellement est fixée par l'État.
- S'appuyer sur des applications obsolètes. Évitez les plateformes héritées telles que 58.com ou Anjuke. Les locaux utilisent presque exclusivement Beike (贝壳) ou Lianjia (链家) pour des prix précis, des visites virtuelles 3D et un historique de prix fiable.
- Supposer un support en anglais. Les lignes directes du bureau du logement n'offrent pas d'option anglaise dédiée. Amenez un locuteur chinois courant à chaque rendez-vous officiel.
FAQ
Acheter un bien en Chine accorde-t-il le droit de résidence ? Non. L'achat d'un bien n'accorde pas directement la résidence ou un visa chinois, bien que posséder un bien puisse aider lors d'une demande de statut de longue durée.
Quelle est la taxe de mutation sur une seconde résidence en 2025 ? 2.0% pour les biens de plus de 140 m². Cependant, comme les étrangers sont légalement limités à un seul bien résidentiel, ce taux ne s'applique généralement pas aux ressortissants non chinois.
Nanjing est-il un bon endroit pour investir dans l'immobilier ? Les étrangers ne peuvent pas acheter de l'immobilier chinois purement pour un investissement financier comme la location. Mais avec des prix se stabilisant autour de ¥25,000 / m² et des taux d'emprunt proches de 3.56%, cela reste une option pragmatique pour l'occupation personnelle à long terme.
Les étrangers peuvent-ils obtenir une hypothèque à Nanjing ? Oui, s'ils satisfont aux exigences bancaires telles que prouver un revenu stable en Chine et détenir un permis de travail valide. Les acheteurs non chinois se voient généralement demander un ratio d'apport personnel plus élevé que les acheteurs locaux.
Que se passe-t-il lorsque le droit d'usage du sol de 70 ans expire ? En vertu du Code civil de la RPC, les droits d'usage du sol à des fins de construction résidentielle sont renouvelés automatiquement à l'expiration. L'État peut facturer des frais de renouvellement, mais la norme de tarification future précise n'a pas été entièrement détaillée par le gouvernement central.
Contacts essentiels
- Centre de transactions du marché immobilier de Nanjing (南京市房地产交易市场) — pour le contrôle d'éligibilité obligatoire « 购房资格 »
- Ligne directe des services gouvernementaux de Nanjing : 12345
- Applications recommandées : Beike (贝壳) et Lianjia (链家) — annonces vérifiées, visites 3D et historique de prix