- Chi phí cơ bản: một căn one-bedroom hiện đại ở trung tâm khoảng ¥5,500 – ¥8,500 / month.
- Cảnh báo pháp lý: đăng ký địa chỉ của bạn trong vòng 24 giờ kể từ khi chuyển vào, nếu không có thể bị phạt tới ¥2,000.
- Trả trước: hãy sẵn sàng trả «cọc + 3 tháng tiền thuê» qua Alipay hoặc WeChat Pay.
- Mẹo: hãy kiểm tra có cửa sổ kính đôi — không có sưởi thành phố, nhiệt độ giảm xuống −5 °C.
Giá thuê ở Nam Kinh (2026) là bao nhiêu?
Giá thuê phụ thuộc chủ yếu vào khoảng cách đến trung tâm và độ hiện đại của tòa nhà. Hầu hết chủ nhà yêu cầu trả theo quý, nên chi phí dọn vào nhà lớn hơn hẳn một tháng tiền thuê.
| Loại nhà ở | Khu vực / quận | Giá ước tính (CNY) |
|---|---|---|
| One-bedroom hiện đại | Hexi (河西) / Xinjiekou (新街口) | ¥5,500 – ¥8,500 |
| Hai phòng ngủ hiện đại | Gulou (鼓楼) / Xuanwu (玄武) | ¥7,500 – ¥11,000 |
| Căn hộ dịch vụ | Fraser (辉盛阁) / Oakwood (奥克伍德) | ¥16,000 – ¥35,000 |
| Biệt thự ngoại ô | Xianlin (仙林) / Jiangning (江宁) | ¥12,000 – ¥28,000 |
| Phòng ở ghép | Gần các trường đại học | ¥2,200 – ¥3,800 |
Chi phí dọn vào và tiền cọc
- Tiền cọc: trên các nền tảng số có thương hiệu như Ziroom hoặc Wellcee quy chuẩn 2026 là một tháng tiền cọc. Thuê từ chủ nhà riêng thường đồng nghĩa với 2 đến 3 tháng deposit.
- Tiền thuê trả trước: đại đa số chủ nhà Nam Kinh yêu cầu trả theo quý — bạn trả trước ba tháng đầu.
- Phí môi giới: người nước ngoài thường trả hoa hồng tiêu chuẩn là 50% of one month’s rent.
Khu vực người nước ngoài phổ biến nhất năm 2026
Hexi (河西) và Xinjiekou (新街口) — trung tâm thành phố
Lõi hiện đại cao cấp. Xinjiekou là trung tâm thương mại chính; Hexi nổi tiếng với các dự án mới cao cấp. Nhà ở đây thường có nhiều khả năng được trang bị sưởi sàn (地暖), rất được người nước ngoài coi trọng. Căn one-bedroom có giá ¥5,500 – ¥8,500.
Tốt nhất cho: người độc thân và các cặp đôi muốn ở trung tâmGulou (鼓楼) và Xuanwu (玄武) — lịch sử / cơ quan
Là nơi đặt nhiều trường đại học và cơ quan lâu đời, các quận này kết hợp văn hóa truyền thống với tiện nghi cho người nước ngoài. Căn hai phòng ngủ hiện đại có giá ¥7,500 – ¥11,000.
Tốt nhất cho: nhân viên đại học, văn hóaJiangbei New Area (江北新区) / Pukou (浦口) — cụm đang nổi
Thường bị bỏ qua trong các hướng dẫn cũ cho người nước ngoài, Jiangbei đã nhanh chóng trở thành cụm expat lớn vào năm 2026. Nơi đây có các trường quốc tế mới và cung cấp nhà ở cao cấp hiện đại với giá thấp hơn hẳn Hexi — lựa chọn hàng đầu cho gia đình.
Phù hợp: gia đình, giá trị xây mớiXianlin (仙林) và Jiangning (江宁) — ngoại ô và biệt thự
Với người nước ngoài muốn không gian rộng hơn hoặc biệt thự ngoại ô, Xianlin (thị trấn đại học) và Jiangning là mục tiêu chính. Biệt thự có giá ¥12,000 – ¥28,000 và đi kèm sân vườn cùng môi trường yên tĩnh hơn.
Tốt nhất cho: không gian, biệt thự, yên tĩnhTừng bước: những bước đầu tiên
Thị trường nhà ở Nam Kinh xoay vòng cực nhanh. Các căn phổ biến trên Ziroom thường được cho thuê trong chưa tới 24 giờ kể từ khi đăng. Hãy làm theo các bước sau để chốt nhà hợp pháp và hiệu quả:
- 24 giờ đầu (đăng ký tạm trú). Nhận phòng khách sạn. Khách sạn tự động đăng ký hộ chiếu của bạn với đồn công an địa phương, thỏa mãn yêu cầu pháp lý ngay lập tức.
- Tuần 1 (chọn lọc). Use Wellcee hoặc Ziroom (có giao diện tiếng Anh) để chọn 5–10 bất động sản. Wellcee hiện là lựa chọn hàng đầu cho thuê lại giữa người nước ngoài.
- Tuần 1–2 (xem nhà). Xem trực tiếp. Bạn phải kiểm tra cửa kính hai lớp — rất quan trọng để cách âm đường phố và giữ ấm mùa đông ở Nam Kinh.
- Ký hợp đồng thuê. Trước khi ký hay chuyển tiền, hãy xác nhận CMND của chủ nhà khớp chính xác với 房产证 (Property Ownership Certificate). Bạn cũng phải có visa hoặc giấy phép cư trú hợp lệ để ký hợp đồng hợp pháp.
- Ngày dọn vào (đăng ký chính thức). Trong vòng 24 giờ sau khi dọn vào nhà mới, đăng ký lại địa chỉ mới qua 南京公安 hệ thống WeChat.
Tiện ích tốn bao nhiêu?
Vấn đề «sưởi phương Nam»
Nam Kinh có không có sưởi ấm trung tâm thành phố, thế nhưng nhiệt độ mùa đông thường giảm xuống −5 °C. Vì hầu hết căn cũ hoàn toàn dựa vào điều hòa, hóa đơn điện tăng vọt vào tháng 1 và 2. Các tòa nhà mới hơn — đặc biệt ở Hexi — có thể có hệ thống sưởi sàn độc lập.
- Electricity: theo bậc, bắt đầu từ khoảng ≈ ¥0.53 / kWh. Vào đỉnh điểm mùa đông và hè, hãy chuẩn bị 500 – 900 ¥ / tháng.
- Water: about ¥3.47 / m³ bao gồm nước thải và phí rác; thường ¥50 – ¥100 / month.
- Internet: cáp quang tốc độ cao (100–500 Mbps) từ China Telecom hoặc China Unicom có giá ¥60 – ¥120 / month.
Nam Kinh so với Thượng Hải (2026)
| Chỉ số | Nanjing | Shanghai | Khác biệt |
|---|---|---|---|
| Tiền thuê căn 1 phòng ngủ trung tâm | ¥5,800 | ¥9,500 | Nanjing ~39% cheaper |
| Căn hộ 3 phòng ngủ cho gia đình người nước ngoài | ¥12,500 | ¥24,000 | Nanjing ~48% cheaper |
| Thành viên gym (hàng tháng) | ¥190 | ¥450 | Nanjing ~58% cheaper |
Tóm tắt ngân sách hàng tháng
| Danh mục | Chi phí ước tính hàng tháng |
|---|---|
| Tiền thuê | ¥5,500 – ¥8,500 |
| Điện (đỉnh mùa đông / hè) | ¥500 – ¥900 |
| Nước | ¥50 – ¥100 |
| Internet | ¥60 – ¥120 |
| Thành viên gym | ¥190 |
| Tổng nhà ở + tiện ích ước tính | ¥6,300 – ¥9,810 / month |
Đăng ký nhà ở trực tuyến (yêu cầu pháp lý)
Hầu hết người mới đến không còn cần đến đồn công an trực tiếp. Bạn có thể hoàn tất hoàn toàn trực tuyến:
- Hãy tìm 自主申报 mã QR dán ở sảnh của hầu hết chung cư hiện đại.
- Quét nó trong WeChat, hoặc tìm kiếm thủ công 南京公安 mini-program.
- Vào mục 出入境 (Exit-Entry) để hoàn tất đăng ký trực tuyến trong 24 giờ.
Lỗi thường gặp
- Mang tiền mặt đến trả thuê. Chủ nhà và môi giới Nam Kinh hầu như chỉ dùng Alipay hoặc WeChat Pay. Đừng mang tiền mặt, và đảm bảo hạn mức ngân hàng nhà bạn đủ cao cho khoản chuyển khoản số «cọc + 3 tháng tiền thuê» ban đầu.
- Giả định có sưởi. Đừng bao giờ cho rằng căn hộ có sưởi trung tâm. Trừ khi tin đăng ghi cụ thể 地暖, bạn sẽ dựa vào điều hòa.
- Bỏ qua kiểm tra 房产证. Trả cọc mà không xác minh giấy chứng nhận quyền sở hữu là rủi ro lớn. Luôn xác nhận giấy tờ khớp với CMND chủ nhà.
- Hesitating. Thị trường chuyển động nhanh — các tin Ziroom hot thường biến mất trong 24 giờ. Hãy sẵn sàng hộ chiếu và tiền cọc số để ký ngay trong ngày.
Câu hỏi
Tôi có thể thuê ở Nam Kinh mà không có visa hợp lệ không? Không. Theo luật, ký hợp đồng thuê và hoàn tất đăng ký công an bắt buộc cần visa hoặc giấy phép cư trú hợp lệ.
Mất bao lâu để tìm được một căn hộ? Vì thị trường xoay vòng nhanh, bạn thường có thể tìm, xem và ký trong 1–2 tuần. Các tin hot có thể được cho thuê trong 24 giờ, nên hãy sẵn sàng quyết định.
Những ứng dụng nào tốt nhất? Ziroom (自如) và Lianjia / Beike (链家·贝壳) là hai công cụ đại chúng chính; Ziroom đặc biệt phổ biến với người nước ngoài nhờ giao diện tiếng Anh. Cho thuê lại giữa người nước ngoài, Wellcee (唯心所寓) hiện là nền tảng được chọn.
Liên hệ quan trọng
- Trung tâm Quản lý Xuất nhập cảnh của PSB thành phố Nam Kinh (văn phòng chính): Số 173 đường Baixia, quận Qinhuai · T2–T6 09:00–12:00, 14:00–17:00; T7 09:00–12:00 (một số dịch vụ) · +86 25 8442 0005 (không đảm bảo có tổng đài tiếng Anh)
- Chi nhánh quận Gulou: Số 1 đường Dinghuaimen · +86 25 8442 7415
- Chi nhánh quận Xuanwu: Số 196 đường Hongshan · +86 25 8442 7100
- Chi nhánh quận Jiangning: Số 2 đường Yangjiawei · +86 25 6997 7093