Giá thuê điển hình — theo loại nhà (Q1 2026)
| Loại | Khoảng giá hàng tháng (CNY) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Phòng chung (qua Ziroom) | ¥2,500 – ¥5,500 | Có nội thất, hỗ trợ tiếng Anh |
| Căn hộ tiết kiệm (Longhua / Bao'an) | ¥3,500 – ¥7,000 | Các hub công nghệ phía bắc; rẻ hơn Futian ~30% |
| 1 phòng ngủ tiêu chuẩn (Futian CBD) | ¥7,500 – ¥15,000 | Độc thân, tài chính, trung tâm đêm |
| Cao ốc dân cư sang (Shekou) | ¥12,000 – ¥40,000 | Coastal Rose Garden, The Peninsula |
| Căn hộ dịch vụ (Futian / Fraser Suites) | ¥19,000 – ¥28,000 | Bao gồm tất cả |
| Căn hộ dịch vụ (Shekou / Savills) | ¥22,000 – ¥45,000 | Bao gồm tất cả, hạng sang |
Tiền thuê theo quận (Q1 2026)
| Quận | Phòng studio | 1-BR | 2-BR | Phòng ở ghép |
|---|---|---|---|---|
| Nanshan (南山) | ¥5,500 – ¥8,500 | ¥8,000 – ¥11,000 | ¥12,000 – ¥18,000 | ¥3,500 – ¥5,500 |
| Futian (福田) | ¥5,000 – ¥8,000 | ¥7,500 – ¥10,500 | ¥11,000 – ¥16,000 | ¥3,000 – ¥5,000 |
| Bao'an (宝安) | ¥4,000 – ¥6,500 | ¥5,500 – ¥8,500 | ¥8,000 – ¥12,000 | ¥2,500 – ¥4,000 |
| Luohu (罗湖) | ¥3,500 – ¥6,000 | ¥5,000 – ¥8,500 | ¥7,500 – ¥11,000 | ¥2,000 – ¥3,500 |
| Longhua (龙华) & Longgang (龙岗) | ¥2,800 – ¥5,000 | ¥4,000 – ¥6,500 | ¥6,000 – ¥9,500 | ¥1,500 – ¥3,000 |
| Urban villages (城中村) | ¥1,800 – ¥3,500 | ¥3,000 – ¥5,000 | ¥4,500 – ¥7,000 | ¥1,200 – ¥2,000 |
Khu vực thân thiện với người nước ngoài
Shekou (Nanshan)
« Bong bóng expat » — cộng đồng nước ngoài lớn nhất Thâm Quyến, nhà hàng/quán bar phương Tây, bến biển Sea World và trường quốc tế (SIS, QSI, SWIS). Phà tới sân bay HK.
Phù hợp: gia đình, người mới đếnNanshan (coastal / OCT)
« Khu vườn » — sạch, xanh, căn hộ chất lượng cao, hành lang công nghệ Tencent và cảnh nghệ thuật/cà phê OCT.
Phù hợp: người làm công nghệ, gia đìnhFutian (CBD)
Quận kinh doanh với Coco Park về đêm, tháp tài chính và kết nối tàu điện ngầm tốt nhất.
Phù hợp: tài chính, chuyên gia trẻQianhai Bay
Khu tài chính phía tây mới với tháp dân cư mới hơn và kết nối xuyên biên giới nhanh tới Hồng Kông (cảng Thâm Quyến Bay).
Phù hợp: nhà mới hơn, liên kết HKLuohu
Trung tâm nguyên thủy của Thâm Quyến sát biên giới HK — giá phải chăng, nhiều mua sắm, đi Lo Wu sang Hồng Kông dễ dàng.
Phù hợp: ngân sách, người đi HKNơi expat thực sự tập trung
Tin đăng cho bạn giá thuê; thực tế cho biết ai ở đâu. Các xu hướng lâu đời trong cộng đồng nước ngoài Thâm Quyến:
- OCT / 华侨城 (Nanshan) — khu người Hàn. Các khu như Jinxiu Huayuan (锦绣花园) có tới gần một phần năm người thuê là nước ngoài, chủ yếu là người Hàn làm cho các hãng điện tử Hàn, với nhà hàng Hàn gần đó. Năm năm qua hầu như không có người mua «thuần nước ngoài» — họ thuê.
- Shekou (Nanshan) — «khu người Hoa dành cho ngoại quốc». Người thuê Nhật và phương Tây chiếm đa số; tại Peninsula City (半岛城邦) và Lanxi Valley (兰溪谷), người nước ngoài chiếm hơn một nửa cư dân.
- Futian Donghai Garden (福田东海花园) — một góc đa quốc tịch, với người thuê nước ngoài khoảng 30% cư dân.
Quốc tịch và diện tích nhà
| Nhóm | Ưu tiên điển hình | Ghi chú |
|---|---|---|
| Người Hàn | 1–2 phòng ngủ gọn (≤90㎡) | Gần nhà hàng/công ty Hàn; lịch sử 6 500–15 000 ¥/tháng |
| Người Nhật | Larger 3-BR (>90㎡) | Nặng về gần trường; lịch sử ~12 000–13 000 ¥/tháng |
| Người phương Tây | Spacious 4–5 BR (>150㎡) | Khu xanh, mật độ thấp; lịch sử 25 000–35 000 ¥/tháng |
Quy tắc hợp đồng & cọc
Chuẩn của Thâm Quyến là "two deposit, one rent" (押二付一) — hai tháng cọc cộng một tháng thuê. Nếu chủ nhà (ngoài biệt thự lớn) đòi ba tháng cọc, coi là cờ đỏ. Một số tòa mới có tùy chọn hàng tháng.
Tìm kiếm ở đâu
Beike (贝壳 / Shell) cho tin đăng chính xác, Wellcee (唯心所寓) cho sublit expat sang expat, Ziroom (自如) như chủ nhà tổ chức, và expat địa phương WeChat groupsTránh 58.com và Anjuke — cả hai hiện có rủi ro cao về tin đăng «mồi nhử» giả.
Thuê với tư cách người nước ngoài: từng bước
Thị trường Thâm Quyến chuyển động nhanh. Một trình tự thực tế giữ bạn hợp pháp và tránh bẫy thường gặp:
- Hãy đến và ở khách sạn trước. Khách sạn tự động đăng ký lưu trú với cảnh sát, giữ bạn hợp pháp khi tìm nhà. Dùng tuần đầu để duyệt Beike và Wellcee.
- Xác minh chủ sở hữu trước khi ký. Xem giấy chứng nhận quyền sở hữu của chủ nhà (房产证); tên phải khớp với thẻ căn cước quốc gia.
- Thống nhất fapiao sớm nếu chủ lao động hoàn tiền thuê. Chủ nhà thường cộng 2,5–5% phụ phí thuế.
- Dự kiến 押二付一. Hai tháng cọc cộng một tháng thuê là chuẩn; chủ nhà nào đòi ba tháng cọc (ngoài biệt thự) là cờ đỏ.
- Kiểm tra sóng di động trong 城中村. Ở các làng dày đặc như Baishizhou, 5G trong nhà có thể rớt về 0 — hãy test mọi phòng, nhất là phòng ngủ và nhà tắm.
- Quay phim lúc dọn vào. Trước khi mang hành lý vào, hãy quay phim mọi vết xước, vết bẩn và đồ hỏng; bạn cần khi trả phòng.
- Đăng ký địa chỉ trong 24 giờ. Dùng mini-app Công an Thâm Quyến (深圳公安); bỏ qua có thể bị phạt 2.000 ¥.
- Lấy lại tiền cọc. Gửi thông báo bằng văn bản 30 ngày, thanh toán hóa đơn cuối, dọn dẹp và mang video dọn vào khi kiểm tra cuối.
Beike so với Ziroom so với Wellcee
| Nền tảng | Phù hợp cho | Ghi chú |
|---|---|---|
| Beike (贝壳) | Thông tin chính xác | Tốt nhất để lọc tin giả; chuẩn mực cho thuê thông thường. |
| Ziroom (自如) | Dọn vào không rắc rối | Chủ nhà tổ chức — bạn thuê của công ty, không phải cá nhân; nội thất kiểu IKEA và sửa chữa tích hợp. |
| Wellcee (唯心所寓) | Sublet expat | Được dùng rộng rãi cho sublit và phòng chung; thường trực tiếp chủ nhà nên bạn bỏ qua phí môi giới ~50%. |
Bỏ qua 58.com — nó ngập tin mồi nhử chỉ để bạn gọi cho môi giới.
Giá thuê Thâm Quyến so với Thượng Hải (2026)
| Chỉ số | Shenzhen | Shanghai |
|---|---|---|
| 1 phòng ngủ trung tâm | ~¥9,500 | ~¥14,000 |
| Studio ngoại ô | ~¥3,500 | ~¥5,500 |
| Phí môi giới | nửa tháng (50%) | 35–70% một tháng |
| Tiền cọc | 2 months (押二付一) | 2 months (押二付一) |
Ở các vị trí trung tâm tương đương, Thâm Quyến giá rẻ hơn 20–40% so với Thượng Hải, và mạng lưới 城中村 mang lại lựa chọn giá rẻ rộng hơn nhiều.
Tóm tắt thị trường thuê Thâm Quyến (2026)
Thị trường thuê Thâm Quyến khác hẳn ba năm trước. Chính quyền đã mua lại các tòa nhà cũ và chuyển đổi thành nhà ở giá rẻ — centralized-leasing program (统租) — đã làm dịu các đỉnh giá dốc do chủ nhà thúc đẩy trong quá khứ. Nay hầu như toàn bộ chu trình (duyệt tin, ký, đăng ký cảnh sát) diễn ra trong WeChat.
- Bao'an không còn là ngoại ô giá rẻ. Qianhai và trung tâm Bao'an nay ngang bằng Nanshan và Futian — căn 2-BR tại đây lên tới ~12.000 ¥/tháng.
- Làng đô thị (城中村) là lựa chọn rẻ nhất (phòng chung 1.200–2.000 ¥), nhưng việc cải tạo 统租 cũng đẩy giá thuê lên khi tòa nhà được nâng lên chuẩn phòng cháy chữa cháy.
- Nanshan (trung tâm công nghệ) căn 1 phòng ngủ giá 8 000–11 000 ¥; Futian hơi rẻ hơn. Kỳ vọng thị trường nhanh — xem nhanh và quyết.
Mua bất động sản ở Thâm Quyến (2026)
Với tư cách người nước ngoài, bạn có thể mua bất động sản dân cư ở Thâm Quyến, nhưng đồng hồ đủ điều kiện và thủ tục không hề đơn giản.
Đủ điều kiện — đồng hồ một năm
- Bạn phải chứng minh 12 tháng liên tục của làm việc hoặc học tập tại Trung Quốc — qua liên tiếp Giấy phép lao động nước ngoài hoặc hồ sơ thị thực sinh viên (X).
- "One home only" (限购一套): người nước ngoài có thể mua chính xác một đơn vị dân cư ở Thâm Quyến, và phải dành cho tự ởKhông có danh mục đầu tư và không có bất động sản thương mại ngoài đơn vị này.
Chi phí (2026)
| Thuế / phí | giá 2026 | Ghi chú |
|---|---|---|
| Deed tax (契税, first home) | 1% or 1.5% | 1% for homes <140㎡; 1.5% above that threshold |
| VAT (增值税, resale <2 yrs) | 5% | Waived if the seller has held the unit >2 years |
| Phí đăng ký | ¥80 | Phí xử lý đô thị cố định |
| Phí quản lý | 3 – 12 ¥/m²/tháng | Trả tháng; khu hạng sang ở mức cao |
Thâm Quyến so với Hồng Kông so với Quảng Châu
| Chỉ số | Shenzhen | Hồng Kông | Guangzhou |
|---|---|---|---|
| Giá trung bình / m² | ~¥50,000 | ~¥150,000+ | ~¥35,000 |
| Chi phí sinh hoạt | Cơ sở | cao hơn 2–3× | rẻ hơn ~30% |
| Quy tắc người nước ngoài | Trung bình (chờ 1 năm) | Dễ (không điều kiện cư trú) | Dễ (đã gỡ rào cản) |
Thế chấp cho người nước ngoài
Khoản trả trước tối thiểu quốc gia đã giảm xuống 15% — nhưng bỏ qua với người mua nước ngoài. Ngân hàng xếp expat rủi ro cao hơn và gần như tất cả yêu cầu một trả trước 30%Lấy báo giá thực từ HSBC China hoặc ICBC thay vì dựa vào giá niêm yết.
Tổng quan lối sống
- Mức chi phí
- Tương đương Quảng Châu; Nanshan/Shekou ven biển đắt hơn. ~20%–40% rẻ hơn Thượng Hải ở các vị trí trung tâm tương đương.
- Khí hậu
- Cận nhiệt đới; ấm hầu hết năm, hè ẩm.