- Coste base: los hogar nuevos cuestan en promedio cerca de ¥25,000 / m².
- Límite de compra: one solo residencial, para autouso.
- Actualización del impuesto de escritura: 1.0% para inmuebles de 140 m² or less (política vigente en diciembre de 2024).
- Consejo: use Beike (贝壳) o Lianjia (链家) para recorridos virtuales 3D e historial de precios fiable en lugar de los antiguos portales web.
¿Cuáles son las reglas para los compradores extranjeros en Nanjing?
Los extranjeros pueden comprar legalmente una propiedad en Nanjing, con sujeción a estrictas directrices nacionales. La regla central es la política de « autouso ».
- Requisito de residencia: mientras que China exigía tradicionalmente un año de residencia y registros fiscales antes de la compra, Nanjing flexibilizó o simplificó sustancialmente esto en 2025 y 2026 para atraer a nuevos residentes.
- Tipo de propiedad: los extranjeros solo pueden comprar propiedades residenciales. Las nuevas promociones también deben tener un Permiso de preventa (预售许可证), y debe confirmar que el proyecto no restringe a los compradores extranjeros.
¿Cuánto cuesta una propiedad? (2026)
Nanjing es mucho más accesible que las megaciudades de China, y tras una corrección anterior del mercado mostró signos de lenta estabilización en 2025–2026.
A enero de 2026, el precio medio de una vivienda nueva en Nanjing es de aproximadamente ¥25,000 / m², mientras que el precio medio de segunda mano es de aproximadamente ¥22,600 / m². Como referencia, la media nacional para obra nueva es de 17 114 ¥ / m².
| Zona | Price (CNY / m²) | Notas |
|---|---|---|
| Zonas céntricas (Hexi 河西 / Jianye 建邺) | ¥23,000 – ¥35,000 | El stock premium de la ciudad |
| Promedio histórico de toda la ciudad (dic. 2023) | ¥23,644 | Punto de referencia |
| Afueras | Below ¥12,000 | Stock más barato |
Impuestos e hipotecas
Más allá del precio en sí, los compradores deben presupuestar varios costos de transacción obligatorios. Las principales medidas de estímulo nacional a finales de 2024 y 2025 redujeron la carga fiscal de los compradores.
| Tipo de tarifa | Costo (2025 / 2026) | Notas |
|---|---|---|
| Deed tax (≤ 140 m²) | 1.0% | Del precio total del inmueble (actualizado el 1 de diciembre de 2024) |
| Deed tax (> 140 m²) | 1.5% | Tasa de primera vivienda (los extranjeros están limitados a una sola vivienda) |
| VAT | 5.0% | Se aplica si el vendedor ha mantenido la propiedad menos de 2 años |
| Comisión de agencia | 1% – 2.5% | Muy negociable; usualmente dividido entre comprador y vendedor |
| Tasa de registro | ¥80 | Tarifa estándar para un certificado de propiedad residencial básico |
| Cuota de administración de la propiedad | ¥1.5 – ¥8.0 / m² / month | Varía según el desarrollo; los proyectos de lujo cobran más |
Ejemplo de coste detallado
Un apartamento de 90 m² al precio medio de obra nueva de 25 000 ¥ / m²:
| Artículo | Costo estimado |
|---|---|
| Total property price (90 m² × ¥25,000) | ¥2,250,000 |
| Deed tax (1.0% for ≤ 140 m²) | ¥22,500 |
| Comisión de agencia (estimada en un 1,5 %) | ¥33,750 |
| Tasa de registro | ¥80 |
| Costo total estimado inicial | ¥2,306,330 |
Para compradores que necesitan financiación, la tasa promedio de una hipoteca fija a 20 años era de aproximadamente 3.56% en febrero de 2026, tras las recientes bajadas del LPR del banco central.
Paso a paso: cómo comprar
- Abra una cuenta bancaria. Abra una cuenta en un banco chino local para transferir los fondos de compra. (1–2 días)
- Notarice sus documentos. Obtenga copias notariadas y traducciones chinas de su pasaporte y documentos legales requeridos. (1–2 semanas)
- Obtenga la elegibilidad de compra. Lleve su pasaporte al Centro de transacciones del mercado inmobiliario de Nanjing (南京市房地产交易市场) para solicitar la verificación de elegibilidad « 购房资格 ». Incluso con restricciones flexibilizadas, esta verificación oficial es obligatoria. (1–2 semanas)
- Elija la propiedad y haga la debida diligencia. Antes de ofertar en una nueva promoción, confirme que el desarrollador tiene un Permiso de preventa y que el proyecto no restringe a los compradores extranjeros. Las antiguas viviendas de « pequeña propiedad » (小产权) suelen carecer de tales permisos legales. (tiempo variable)
- Firme el contrato y el compromiso de autouso. Complete el contrato de compra y firme un compromiso legal declarando que esta es su única propiedad en China y es para ocupación propia. (1 día)
- Pague los impuestos. Pague los impuestos requeridos a la autoridad fiscal local, incluido el impuesto de escritura calculado sobre la superficie construida. (1–3 días)
- Registre la propiedad. Regístrese en la oficina de vivienda y reciba formalmente el certificado de propiedad. (2–4 semanas)
- Tome posesión. Haga la inspección final, transfiera las cuentas de administración y servicios, y reciba las llaves. (1 día)
Mercado inmobiliario de Nanjing vs Shanghai
| Métrica | Nanjing (2026) | Shanghái (2026) |
|---|---|---|
| Precio medio en zona céntrica | ≈ ¥23,000 – ¥35,000 / m² | ≈ ¥65,000 – ¥120,000+ / m² |
| Tasa de hipoteca promedio | ≈ 3.56% | ≈ 3.5% – 3.7% |
| Costo general de vida | Referencia | ≈ 30.5% more expensive |
El programa municipal de « intercambio por usado » (以旧换新) de Nanjing
Nanjing fue pionero en un programa distintivo de intercambio de vivienda para apoyar el mercado local. Bajo él, los residentes actuales pueden vender su antigua casa a una empresa respaldada por el Estado para comprar una nueva, a menudo con alivio del impuesto de transacción. Si ya posee una propiedad en Nanjing y quiere mejorar, pregunte a su desarrollador objetivo si participa en este programa municipal.
Errores comunes
- Obtener renta de él. Es ilegal para un extranjero alquilar un inmueble de « autouso » en China. Esto viola su compromiso de propiedad y puede acarrear multas, una venta forzosa u obstáculos para futuras transacciones inmobiliarias.
- Ignorar el arrendamiento de tierra. No asuma que posee la tierra en plena propiedad. Usted compra un derecho de uso del suelo de 70 años, y la futura política de renovación la fija el Estado.
- Depender de aplicaciones desactualizadas. Evite las plataformas heredadas como 58.com o Anjuke. Los locales usan casi exclusivamente Beike (贝壳) o Lianjia (链家) para precios precisos, recorridos virtuales 3D e historial de precios fiable.
- Asumir soporte en inglés. Las líneas directas de la oficina de vivienda no ofrecen opción de inglés dedicada. Traiga un hablante nativo de chino a cada cita oficial.
Preguntas
¿Comprar una propiedad en China otorga residencia? No. La compra de una propiedad no otorga directamente residencia ni visa china, aunque poseer un bien puede ayudar al solicitar un estatus a largo plazo.
¿Cuál es el impuesto de escritura sobre una segunda vivienda en 2025? 2.0% para inmuebles de más de 140 m². Sin embargo, como los extranjeros están legalmente limitados a una sola propiedad residencial, esta tasa generalmente no se aplica a los no chinos.
¿Es Nanjing un buen lugar para invertir en propiedades? Los extranjeros no pueden comprar propiedad china puramente para inversión financiera como el arrendamiento. Pero con precios estabilizándose en torno a ¥25,000 / m² y tasas de hipoteca cercanas a 3.56%, sigue siendo una opción pragmática para la ocupación propia a largo plazo.
¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Nanjing? Sí, si cumplen requisitos bancarios como demostrar ingresos estables en China y tener un permiso de trabajo válido. A los compradores no chinos se les suele pedir una cuota de enganche mayor que a los compradores locales.
¿Qué sucede cuando expira el derecho de uso del suelo de 70 años? Según el Código Civil de la RPC, los derechos de uso del suelo para construcción residencial son renovados automáticamente al vencimiento. El Estado puede cobrar una tarifa de renovación, pero el estándar de cobro futuro específico no ha sido detallado por completo por el gobierno central.
Contactos esenciales
- Centro de transacciones del mercado inmobiliario de Nanjing (南京市房地产交易市场) — para la verificación de elegibilidad obligatoria « 购房资格 »
- Línea directa de servicios gubernamentales de Nanjing: 12345
- Aplicaciones recomendadas: Beike (贝壳) y Lianjia (链家) — listados verificados, recorridos 3D e historial de precios