- Chi phí cốt lõi: một căn hộ trung tâm hai phòng ngủ có giá khoảng ¥5,500 – ¥9,000 / month.
- Yêu cầu pháp lý: đăng ký với công an trong vòng 24 giờ kể từ khi chuyển vào.
- Mẹo: hãy đòi hợp đồng điện tử 《南京市房屋租赁合同》 để bạn có thể nhận được fapiao (发票) cần thiết cho giấy phép cư trú.
Khu vực tốt nhất cho người nước ngoài ở Nam Kinh
Jianye — CBD Hexi (建邺 · 河西)
Tọa lạc tại khu CBD Hà Tây (Hexi), đây là khu vực hiện đại và đắt đỏ nhất thành phố, với các khu căn hộ cao cấp và căn hộ dịch vụ phục vụ lãnh đạo doanh nghiệp. Căn hộ hai phòng ngủ có giá ¥6,500 – ¥13,000.
Tốt nhất cho: lãnh đạo doanh nghiệp, căn hộ cao cấp mớiGulou (鼓楼)
Vẫn là trung tâm giáo dục và kinh doanh của Nam Kinh. Một quận trung tâm đã phát triển, rất được người nước ngoài ưa chuộng và thường được coi là cực kỳ an toàn. Căn hộ hai phòng ngủ có giá ¥5,500 – ¥10,500.
Tốt nhất cho: an toàn, trường đại học, sống trung tâmXuanwu (玄武)
Lý tưởng nếu bạn muốn dễ dàng tiếp cận hồ Huyền Vũ (Xuanwu) và các trung tâm thương mại cao cấp như Deji Plaza. Nhà ở kết hợp tòa nhà cũ với căn hộ hiện đại cao cấp, căn hộ hai phòng ngủ giá ¥4,500 – ¥9,500.
Tốt nhất cho: công viên, mua sắm, cuộc sống thành thịJiangning (江宁)
Tăng trưởng nhanh nhờ các công viên công nghệ mới, Giang Ninh (Jiangning) mang lại giá trị tốt hơn trong khi vẫn kết nối với trung tâm bằng metro. Giá thuê đang tăng nhưng căn hộ hai phòng ngủ vẫn ở mức hợp lý ¥3,200 – ¥6,000.
Phù hợp: giá trị, khu công nghệThuê nhà ở Nam Kinh hết bao nhiêu? (2026)
Khoảng cách giữa các quận trung tâm (Jianye, Gulou, Xuanwu) và các quận ngoại ô đang phát triển (Jiangning) là đáng kể.
| Loại | Trung tâm (theo tháng) | Các quận ngoại ô (hàng tháng) |
|---|---|---|
| Studio / 1 phòng ngủ | ¥3,980 – ¥5,400 | ¥2,800 – ¥3,600 |
| căn hộ 2 phòng ngủ | ¥5,500 – ¥9,000 | ¥3,500 – ¥5,500 |
| căn hộ 3 phòng ngủ | ¥8,500 – ¥15,000 | ¥5,000 – ¥8,000 |
| Sang / căn hộ dịch vụ | ¥12,000 – ¥25,000+ | ¥8,000 – ¥15,000 |
Chi phí trả trước và tiền đặt cọc
- Tiền cọc: tiêu chuẩn chung trên thị trường là 押一付三 — một tháng tiền thuê làm đặt cọc cộng thêm ba tháng tiền thuê trả trước.
- Lựa chọn nền tảng: trên các nền tảng hướng tới người nước ngoài như Ziroom (自如), hợp đồng thuê dài hạn thường có thể thỏa thuận thành 押一付一.
- Phí môi giới: phí tiêu chuẩn là 50% – 100% of one month’s rent, thường chia 50/50 giữa chủ nhà và người thuê — và rất có thể thương lượng trên thị trường 2026.
Quy tắc mua bất động sản người nước ngoài (2025 / 2026)
Thị trường Nam Kinh đã chuyển từ hạn chế sang mở. Để kích cầu, thành phố đã dỡ bỏ hầu hết hạn chế mua đối với người mua nước ngoài vào đầu 2025.
Người nước ngoài giờ có thể mua bất động sản để tự sử dụng ngay lập tức. Yêu cầu trước đây về cư trú một năm hoặc sở hữu visa làm việc đã được dỡ bỏ hoàn toàn.
Từng bước: thuê căn hộ đầu tiên của bạn
- Tìm kiếm trên các nền tảng số. Use Beike (贝壳) cho danh mục mua bán và cho thuê địa phương đầy đủ nhất, Ziroom (自如) cho các căn hộ đã trang bị sẵn tiêu chuẩn, sẵn sàng cho người nước ngoài, và Wellcee (唯心所寓) cho thuê chung C2C không mất phí môi giới.
- Ký hợp đồng chính thức. Hãy đảm bảo chủ nhà sử dụng hợp đồng điện tử 《南京市房屋租赁合同》.
- Đăng ký với công an (quy tắc 24 giờ). Bạn phải đăng ký địa chỉ mới trong vòng 24 giờ kể từ khi chuyển vào.
- Gửi trực tuyến. Truy cập 南京公安 mini-program WeChat hoặc 我的南京 (My Nanjing) ứng dụng và tải lên hộ chiếu, visa và hợp đồng thuê của bạn.
Nam Kinh so với Thượng Hải (2026)
| Chỉ số | Nanjing | Shanghai | Khác biệt |
|---|---|---|---|
| Giá thuê 1 phòng ngủ (trung tâm) | ¥4,500 | ¥8,200 | Nanjing ~45% cheaper |
| Tiện ích | ¥347 | ¥520 | Nanjing ~33% cheaper |
| Giá tiêu dùng | ¥7,220 / month | ¥10,500 / month | Nanjing ~31% cheaper |
Tóm tắt ngân sách nhà ở hàng tháng
Ngoài tiền thuê cơ bản, hãy dự trù tiền tiện ích. Chi tiêu hàng tháng điển hình cho căn hộ tiêu chuẩn 90 m² :
| Mục | Chi phí ước tính hàng tháng |
|---|---|
| Tiền thuê (2 phòng ngủ trung tâm) | ¥5,500 – ¥9,000 |
| Tiền thuê (2 phòng ngủ quận ngoại ô) | ¥3,500 – ¥5,500 |
| Nước, điện, gas | ¥340 – ¥450 |
| Băng thông rộng tốc độ cao (500 Mbps+) | ¥50 – ¥100 |
| Khoảng tổng ước tính | ¥3,890 – ¥9,550 |
Lỗi thường gặp
- Chấp nhận hợp đồng viết tay. Đừng bao giờ ký hợp đồng thuê viết tay. Bạn cần hợp đồng điện tử chuẩn hóa để có hóa đơn thuế hợp pháp (fapiao), bắt buộc cho giấy phép cư trú.
- « Đi lại ngược chiều » trên tuyến 3. Tàu điện ngầm Nam Kinh rất rộng lớn, nhưng tuyến 3 cực kỳ đông đúc vào giờ cao điểm. Người địa phương tránh băng qua sông Dương Tử trên tuyến này trong giờ cao điểm.
- Trả 100 % phí môi giới. Phí tiêu chuẩn thường được chia đôi với chủ nhà. Luôn thương lượng khoản chia này trước khi trả tiền.
- Không kiểm tra xem phí quản lý đã bao gồm chưa. Xác nhận xem phí quản lý tòa nhà và tiền tiện ích đã nằm trong giá thuê cơ bản chưa trước khi ký.
- Hiểu sai chi phí sưởi ấm mùa đông. Nam Kinh không có sưởi trung tâm kiểu miền Bắc, nên máy sưởi điện hoặc điều hòa hai chiều có thể khiến hóa đơn điện tăng vọt.
Câu hỏi
Tôi có cần visa làm việc trên một năm để mua ở Nam Kinh không? Không. Yêu cầu cư trú một năm đã được dỡ bỏ vào tháng 3/2025. Người nước ngoài giờ có thể mua bất động sản để tự sử dụng ngay khi đến nơi.
Quận nào của Nam Kinh an toàn nhất? Tất cả các quận đều rất an toàn, nhưng Cổ Lâu (Gulou) và Kiến Nghiệp (Jianye) là những khu trung tâm đã phát triển, được người nước ngoài ưa chuộng và coi là đặc biệt an toàn.
Nền tảng nào tốt nhất cho thuê chung? Wellcee (唯心所寓) là nền tảng C2C phổ biến nhất Nam Kinh cho thuê chung không mất phí môi giới truyền thống.
Liên hệ quan trọng
- Trung tâm Quản lý Xuất nhập cảnh PSB thành phố Nam Kinh: +86 25 8442 0005 · trực tuyến qua 南京公安 Mini-program WeChat
- Bệnh viện Cổ Lâu (Gulou) Nam Kinh (Khoa Quốc tế): Số 321 đường Trung Sơn (Zhongshan), quận Cổ Lâu · +86 25 8310 6666
- Phòng khám International SOS Nam Kinh: +86 25 8480 2842