Quy tắc đặt cọc thuê nhà Thượng Hải: cách thanh toán, bảo vệ và lấy lại tiền

Gần như mọi cư dân lâu năm tại Thượng Hải đều có một câu chuyện thuê nhà. Những trường hợp phổ biến: trần phòng tắm hóa ra bị thấm nước, và chủ nhà người mà cuối cùng thú nhận sống ở Vancouver và, quan trọng hơn, không sở hữu căn hộ. Thị trường thuê Thượng Hải chuyển động nhanh, tin đăng trông bóng bẩy, và áp lực chuyển tiền ngay hôm nay là liên tục. Tin vui: lừa đảo ở đây không có tính sáng tạo. Chúng lặp lại cùng một vài kịch bản năm này qua năm khác, nghĩa là bạn có thể học thuộc kịch bản một lần và được “tiêm vắc-xin” hữu hiệu.

Cấu trúc thanh toán tiêu chuẩn

Người địa phương gọi thỏa thuận điển hình này là 押一付三 (yā yī fù sān): một tháng tiền cọc, cộng thêm ba tháng tiền thuê đầu tiên trả trước khi ký. Một số chủ nhà chấp nhận thanh toán hàng tháng (月付), làm thay đổi dòng tiền chứ không phải tiền cọc.

Hãy yêu cầu một fapiao (发票) mỗi khi thanh toán. Chủ nhà cho thuê đang thực hiện hoạt động chịu thuế và phải cung cấp một hóa đơn. Biên lai lặng lẽ đưa hợp đồng thuê của bạn vào sổ chính thức, rất hữu ích nếu có sự cố.

Điều luật cho thuê năm 2025 mang lại cho bạn

The Housing Rental Regulations (住房租赁条例, Sắc lệnh Hội đồng Nhà nước số 812) có hiệu lực từ 15 tháng 9 năm 2025. Đây là quy định quốc gia đầu tiên của Trung Quốc được viết riêng cho nhà ở cho thuê. Ba điểm quan trọng trước khi ký:

• Các điều khoản tiền cọc phải có trong hợp đồng: số tiền, thời hạn hoàn trả và những căn cứ duy nhất để khấu trừ. Hợp đồng giữ im lặng về tiền cọc là hợp đồng cần sửa đổi, không phải ký.
• Nền tảng không được giữ tiền của bạn: các ứng dụng và tài khoản giữ tiền của công ty môi giới bị cấm thu tiền thuê hoặc tiền cọc, nên tiền cọc đến tay chủ nhà, chấm hết.
• Có một quy trình xác định khi sự cố xảy ra: đàm phán trước tiên, sau đó hòa giải khu phố (điểm hơn và rẻ hơn tòa án), rồi trọng tài hoặc tòa án.

Không có gì trong đó biến một chủ nhà tồi thành tốt. Điều nó làm là cho bạn một tiêu chuẩn bằng văn bản để chỉ đến, bình tĩnh, trong một cuộc trò chuyện vốn trước đây là sự ứng biến hoàn toàn.

Cách xác minh chủ nhà thực sự sở hữu căn hộ

Hãy yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sở hữu (房产证, fangchanzheng) và giấy tờ tùy thân của chủ nhà. Hãy kiểm tra cả hai tên khớp nhau và khớp với người ký hợp đồng thuê. Riêng bước kiểm tra này đã vô hiệu hóa hầu hết trò lừa đảo biết đến.

Đang giao dịch với người cho thuê lại thay vì chủ nhà? Hãy yêu cầu hợp đồng gốc và bằng chứng bằng văn bản rằng việc cho thuê lại được phép. Chủ nhà thật cung cấp tất cả mà không ốn ào.

Mọi trò lừa đảo điển hình đều thất bại ở bước này

Điều bạn không bao giờ nên trả trước

Sự gấp gáp là toàn bộ công cụ. «Hai người khác sẽ đến xem nó tối nay» đôi khi đúng trên thị trường này, nhưng một thỏa thuận không trụ được 24 giờ thẩm định thì chưa bao giờ là thỏa thuận. Sẽ có một căn hộ khác vào tuần tới. Luôn luôn có.

Cách các môi giới hoạt động, và phí nên là bao nhiêu

Hầu hết người nước ngoài thuê qua môi giới, và một người tốt xứng đáng với khoản phí. Nhưng hãy hỏi mức phí đó là bao nhiêu trước khi bắt đầu xem nhà, vì nó biến động hơn mọi người tưởng. Hầu hết môi giới lấy khoảng 30% of one month's rent làm hoa hồng từ người thuê; một số yêu cầu tới 50%; và một vài người không thu người thuê đồng nào mà lấy phần trăm từ chủ nhà. Không có gì cố định. Thống nhất một con số bằng văn bản trước khi xem nhà thay vì tại bàn ký.

Hai biện pháp bảo vệ dù theo cách nào: hãy hỏi trực tiếp ai nhận tiền cọc và tên trên biên lai thuộc về ai (phải là chủ nhà, không phải công ty môi giới). Và hãy cảnh giác với các phòng chia tách trái phép — một căn hộ cắt thành nhiều phòng nhỏ — vi phạm quy định nhà ở và có thể khiến người thuê bị đuổi với ít biện pháp kháng cáo.

Cách lấy lại tiền cọc của bạn ở cuối

Bạn thắng việc này khi dọn vào, không phải khi dọn ra. Những người thuê lấy lại được toàn bộ là những người lập hồ sơ giấy tờ ngay ngày đầu, và mất khoảng hai mươi phút.

Nếu tiền cọc vẫn không được trả lại, hãy viết thành văn bản trích dẫn ngày hoàn trả trong hợp đồng thuê, sau đó hỏi về hòa giải qua 居委会 hoặc 房管部门. Hầu hết tranh chấp kết thúc ngay khi chủ nhà thấy bạn có ngày tháng, ảnh và điều khoản, chứ không chỉ là lời phàn nàn.

Một đòn bẩy khác nếu chủ nhà trì hoãn: cho thuê phải chịu thuế, nên chủ nhà chưa từng xuất 发票 có thể bị tố cáo lên đường dây nóng của cơ quan thuế quốc gia, 12366kèm theo hợp đồng và hồ sơ thanh toán của bạn. Cơ quan thuế thường chỉ ép họ xuất 发票 và khai báo tiền thuê, nhưng viễn cảnh đó thôi thường đã đủ để gỡ tiền cọc.

Con đường nào phù hợp với tình huống của bạn

Việc cần làm sau khi ký

Trong vòng 24 giờ sau khi dốn vào, người nước ngoài phải đăng ký địa chỉ tại đôn công an địa phương, hoặc dùng hệ thống trực tuyến mà nhiều quận đã cung cấp. Hãy mang hộ chiếu và hợp đồng thuê. Chủ nhà có thể cần đến trực tiếp hoặc gửi giấy tờ, và người từ chối là dấu hiệu cảnh báo — vì bạn cần đăng ký này cho việc gia hạn visa, mở tài khoản ngân hàng và nhiều việc khác. Không tốn tiền và chỉ mất vài phút.

Sau đó là những việc thường nhật của một căn nhà: lắp mạng internet băng thông rộng, học xem những việc vặt nào trong khu phố đáng để đi bộ, và, nếu cần một tay giúp đỡ, tìm một bà 阿婆.

Bản tóm tắt một câu

Câu hỏi thường gặp