مرجع سريع (2026). متوسط السعر على مستوى المدينة حوالي ¥30,702 / m². يجب على المشترين الأجانب حمل تصريح إقامة ساري يثبت 12 continuous months في الصين. ضريبة السند (契税) ثابتة 1% للوحدات التي تصل إلى 140 م². يمكنك شراء منزل واحد فقط، للاستخدام الشخصي — يُحظر تأجيرها.
هل يمكن للأجنبي الشراء دون تأشيرة عمل؟
لا. يجب عليك إظهار إثبات عمل قانوني وتصريح إقامة ساري (居留许可) يُثبت 12 شهراً متتالياً على الأقل الإقامة في الصين. علاوة على ذلك، يُطبَّق قاعدة «وحدة سكنية واحدة»: يمكنك شراء عقاراً واحداً فقط، ويجب أن يكون لسكنك الخاص. لا يُسمح للأفراد الأجانب بالشراء للاستثمار أو للعمل كمالك مؤجر.
كيف يشكّل القطاع التقني الأسعار
سوق هانغتشو غير معتاد بسبب عمالقته التقنية. يتركز الطلب والسيولة حول مقرات Alibaba وNetEase، خاصة في حي Xihu (البحيرة الغربية) و حي Binjiang. أسماء أحدث مثل DeepSeek وUnitree Robotics تعزز مكانة المدينة كمركز تقني. في أواخر 2024، أزالت السلطات المحلية سقف أسعار المنازل الجديدة، مما فصل تسعيرها عن سوق المستعمل. في المناطق المركزية مثل Gongshu (وتحديداً قطاع Dongxin)، تصل المشاريع الجديدة الفاخرة الآن بانتظام إلى ¥56,265+ / m².
كم تكلفة العقارات في 2026؟
| الحي | متوسط السعر / م² (يوان صيني) | ملاحظات |
|---|---|---|
| متوسط المدينة | ~¥30,702 | مرجع مركّب |
| شيهو (البحيرة الغربية) | ¥41,671 – 80,000+ | فخامة، قرب البحيرة، معروض محدود |
| Binjiang | ¥40,000 – 65,000 | طلب قطاع التقنية |
| Gongshu (Dongxin) | ¥56,265+ | مشاريع فاخرة جديدة |
| Yuhang | ~¥23,473 | Future Sci-Tech City، مجال أكبر |
الضرائب والرسوم وتكاليف المشتري
- ضريبة السند (契税): من أواخر 2025، نسبة ثابتة قدرها 1% تنطبق على جميع الوحدات ≤140 m² (المسكن الأول أو الثاني). فوق 140 m²: 1.5% للمسكن الأول، 2% للمسكن الثاني.
- VAT: معفاة إذا كنت تملك العقار منذ أكثر من سنتين. إذا تم البيع خلال سنتين، تكون النسبة 5%.
- ضريبة الدخل الشخصي: 1% من إجمالي المعاملة أو 20% من الأرباح. إذا أعدت الشراء خلال سنة واحدة، تُرد هذه الضريبة (سياسة ممددة حتى 2027).
- رسوم الوكالة: typically 1%–3% من سعر الشراء وغالباً قابل للتفاوض.
- كاتب العدل / قانوني: 300 ¥ – 3,000 ¥ بحسب تعقيد العقد.
مثال تطبيقي
شقة بمساحة 90 م² في Binjiang بسعر 45,000 ¥/م²:
| بند | التكلفة (CNY) | ملاحظة |
|---|---|---|
| سعر العقار | 4,050,000 | 90 m² × ¥45,000 |
| Deed tax (1%) | 40,500 | ≤140 m² flat rate |
| Agency fee (2%) | 81,000 | السعر المتفاوض المتوسط |
| كاتب العدل / قانوني | 3,000 | التقدير الأعلى |
| الإجمالي المقدر | 4,174,500 | باستثناء الدفعة الأولى وفوائد القرض |
الرهون العقارية والدفعة الأولى
في أكتوبر 2024 خفضت هانغتشو الحد الأدنى للدفعة الأولى للمنزل الأول والثاني إلى 15%. لكن البنوك المحلية عادة ما تطبق معايير أشد على المشترين الأجانب وغالباً ما تتطلب 30% or more. اعتباراً من فبراير 2026، يبلغ معيار LPR لأكثر من 5 سنوات 3.5% — تختلف المعدلات الفعلية حسب البنك وملف مقدم الطلب.
خطوة بخطوة: ماذا تفعل أولاً
- تأكيد الأهلية. امتلاك تصريح إقامة ساري يثبت 12 شهراً على الأقل من العمل والإقامة القانونيين.
- تقديم طلب الموافقة. تقديم نموذج موافقة الشراء للمشتري الأجنبي (外国人购房审批表) في مكتب MOHURD المحلي (الإسكان والتنمية الحضرية والريفية).
- اختيار العقار. بالنسبة للمنازل الجديدة، تحقق من أن المطور يحمل رخصة بيع مسبق وأن المشروع معتمد للبيع للأجانب. المنازل المستعملة ليس لديها هذا الشرط الإضافي.
- توثيق العقد. بحكم القانون، يجب توثيق عقد الشراء النهائي للمشتري الأجنبي.
- موافقة SAFE. لإدخال مبالغ كبيرة إلى الصين للشراء، يجب اجتياز مراجعة إدارة الدولة للصرف الأجنبي مع سجلات دخل وضرائب مفصلة.
هانغتشو مقابل شانغهاي (2026)
| المؤشر | Hangzhou | Shanghai |
|---|---|---|
| متوسط سعر وسط المدينة | ~$7,830 / m² | ~$14,877 / m² |
| مؤشر تكلفة المعيشة | ~27% below Shanghai | الأساس (100) |
| معدل الرهن العقاري (20 سنة) | ~3.5% | ~3.5% |
| شرط الإقامة | سنة واحدة | سنة واحدة |
أخطاء شائعة
- تأجير الوحدة. غير قانوني للأفراد الأجانب؛ قد يؤدي إلى بيع قسري.
- سوء فهم حيازة الأرض. أنت تشتري حق استخدام الأرض لمدة 70 عاماً، وليس الأرض نفسها. في المنازل المعاد بيعها القديمة، تحقق من السنوات المتبقية في السند.
- مخاطر سيولة السوق المستعمل. أسعار إعادة البيع أكثر تقلباً من المنازل الجديدة؛ وقد يكون من الصعب الخروج سريعاً من شرائح «الترقية» إذا غادرت الصين.
- الاستخفاف بمواعيد SAFE. قد يستغرق نقل مبالغ كبيرة عبر SAFE أسابيع — اترك هامشاً كي لا تخرق عقد الشراء.
- افتراض ارتفاع أسعار على غرار شنغهاي. يحمل سوق إعادة البيع في هانغتشو مخاطر سيولة حقيقية؛ لا تَبنِ توقعات بمكاسب على غرار المدن من الفئة الأولى.
الأسئلة الشائعة
هل الأفضل الإيجار أم الشراء في 2026؟ بالنسبة للإسكان المتوسط، الموقف الترقّبي معقول — أسعار إعادة البيع لا تزال متقلبة. المنازل الجديدة والفاخرة في الأحياء التقنية تشهد ارتفاعاً.
ما هي الدفعة الأولى التي يدفعها الأجانب فعلياً؟ رغم أن الحد الأدنى الرسمي 15 %، تطالب بنوك هانغتشو عادة بـ 30 % أو أكثر من المشترين الأجانب.
هل أدفع ضريبة القيمة المضافة دائماً عند إعادة البيع؟ لا — احتفظ بالعقار لأكثر من سنتين ويُعفى من ضريبة القيمة المضافة البالغة 5 %.
جهات الاتصال الرسمية
- مركز تسجيل العقارات في هانغتشو — 169 شارع ووجيانغ، حي Shangcheng (داخل مركز خدمة المواطنين). الإثنين–الجمعة 09:00–12:00، 13:30–17:00.
- إدارة الدخول والخروج في هانغتشو — 169 شارع ووجيانغ، حي Shangcheng. استفسارات التأشيرة وتصريح الإقامة: +86 571-87071973.
- البوابة الرسمية — eng.hangzhou.gov.cn (موقع متعدد اللغات لحكومة المدينة).